Thực tế hiện trạng của dự án ma 38 lô làng sinh thái xaolon của chị X Vũ Phương Thanh

● ĐIỂM GIỐNG NHAU

Cả 2 tấm hình này có điểm giống nhau ở chỗ là cả hai đều dùng flycam để “nâng cấp cảm nhận” khu đất, đây là điểm cốt lõi, vì nếu đứng dưới đất thì người xem chỉ sẽ thấy đất rẫy, đường đất, khu thưa dân, hạ tầng ít. Nhưng khi bay flycam cao thì sẽ hồ nhìn rất đẹp, cây xanh phủ rộng, đường đất thành “layout”, đất trống thành “quy hoạch”, đây là kỹ thuật “cinematic real estate framing”, nghĩa là chị X không bán hiện trạng, mà bán cảm giác điện ảnh.

Cả 2 tấm hình đều lấy “hồ nước” làm trung tâm cảm xúc, vì điểm hút mắt nhất không phải căn nhà

đường, hạ tầng, mà là mặt hồ, điều này nói lên thứ đang được bán thật ra là cảm giác nghỉ dưỡng

healing, retreat, sống gần thiên nhiên, chứ không phải một khu dân cư hoàn chỉnh.

Đặc biệt cả 2 hình đều cố biến “đất rẫy” thành “eco village”, các yếu tố được dùng như đường cong mềm, cây xanh, không gian rộng, nhà nhỏ kiểu cabin, khoảng cách xa đô thị để tạo cảm giác “đây không phải rẫy, mà là một cộng đồng sinh thái”, đây gọi là rebranding đất nông nghiệp bằng lifestyle.

Trong 2 hình đều cố tình tránh cho thấy hạ tầng kỹ thuật thật, hoàn toàn không thấy rõ điện lưới bài bản, trạm biến áp, hệ thống cấp nước, cống thoát nước, đường giao thông chuẩn, mật độ dân cư thật, nghĩa là focus được dồn vào cảnh quan chứ không phải infrastructure, đây là dấu hiệu rất thường gặp ở content farmstay, eco land, retreat land, đất nghỉ dưỡng vùng ven.

● ĐIỂM KHÁC NHAU

Đây mới là phần quan trọng nhất.

Ảnh bên trái bán “giấc mơ thiên nhiên”, với cảnh quan xanh hơn, mềm hơn, nhiều cây hơn, ít chi tiết hơn, con đường đất uốn quanh nhìn từ xa thì lại giống quy hoạch resort, giống eco-retreat. Trong khi thực tế chỉ là đường mở trong rẫy. Ảnh này cực kỳ romanticized làm người xem tưởng tượng, mơ mộng, tự gắn bản thân vào khung cảnh.Đây là ảnh “để khách tưởng tượng tương lai.”

Còn ảnh bên phải lại làm lộ bản chất “đất đang bị can thiệp mạnh”, tấm bên phải khác hoàn toàn. Hiện trạng thực tế là đất bị cạo trọc, màu đất khô cháy, cây mới trồng nhỏ xíu, rất ít bóng mát, nền đất còn thô, điều này cho thấy khu này chưa hề hình thành hệ sinh thái ổn định mà chỉ là đang ở giai đoạn san ủi, dựng concept, decor cảnh quan. Nói cách khác đây là “làng sinh thái” hiện tại chủ yếu là narrative, không phải một hệ sinh thái trưởng thành. Tấm bên phải cho thấy kiểu “set design”, đặc biệt ở góc dưới có 1 căn cabin nhỏ mà chị X gọi là nhà xây cho quản gia, thực tế lại chỉ là nhà tiền chế dựng lên tạm bợ bằng panel lợp tôn, hàng rào trắng,patch cỏ xanh, vài cây cau, xe hơi đậu. Đây gọi là một phim trường lifestyle, nghĩa là chỉ cần một góc đủ đẹp để chụp hình, quay reel, flycam, check-in, là đã đủ tạo cảm giác:

“ở đây có cộng đồng sống thật.” Trong khi toàn bộ khu xung quanh vẫn rất sơ khai.

Về đường nội bộ là chi tiết đặc biệt phải chú ý nhất vì ở cả 2 hình thì đường đều là đường nhỏ

uốn lượn, không có cấu trúc đô thị rõ, nhưng hiệu ứng thị giác rất mạnh khi chụp từ trên cao thì đường cong tạo cảm giác organic, eco resort, làng nghỉ dưỡng, đây là kỹ thuật aesthetic infrastructure. Nghĩa là biến một con đường đất bình thường, nhưng quay đúng góc sẽ giống “masterplan sinh thái”.

Ảnh bên trái che được hiện trạng còn ảnh bên phải lộ hiện trạng thực tế. Ảnh bên trái che được sự trống trải, che được đất bị san, che được thiếu hạ tầng vì quá xa, còn Ảnh bên phải lộ rõ đất trọc

cây mới. ít công trình, cảnh quan còn non đã khẳng định “làng sinh thái” vẫn chủ yếu là đất đang được tạo concept.

Những điểm mâu thuẫn, phi logic ở 2 tấm hình này là, mục đích chị X muốn truyền tải về thiên nhiên nguyên bản, sống xanh, sinh thái, retreat, nhưng để tạo “làng sinh thái” đó, thực tế chị lại san đất, mở đường. phân khu, dựng hàng rào, cạo cây cũ

tạo cảnh quan nhân tạo. Tức là chị đã và đang phá trạng thái tự nhiên hiện hữu để xây “phiên bản sinh thái được dàn dựng”.

Vậy thực tế thì dự án mà chị X đặt tên mĩ miều là làng sinh thái An Yên chỉ là đất rẫy gắn Storytelling, nghĩa là kỹ thuật kể chuyện để truyền tải thông điệp, bán hàng, xây hình ảnh hoặc tạo cảm xúc, qua hình có thể thấy hiện trạng thực tế đây đất nông nghiệp, đất rẫy, có can thiệp mở đường, dựng vài điểm nhấn hơn là một khu sinh thái hoàn chỉnh. Vì một “eco village” thật sự cần phải quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, xử lý nước, điện, vận hành cộng đồng, mật độ cư trú rõ

hệ sinh thái cây trưởng thành trong khi ở hình chị X khoe thấy chủ yếu là “branding sinh thái”.

Cách chị X thao túng tâm lý và mị dân đàn bò là chị X Reframing “hẻo lánh” thành “riêng tư chữa lành”, xa dân trở thành “peaceful”, không có tiện ích thành “tách khỏi đô thị”, biến đất rẫy thành “eco retreat”, biến “đất trống” thành “tiềm năng” từ không có gì trở thành “tự do sáng tạo”, từ khu chưa phát triển trở thành nơi “đón đầu”, biến “hạ tầng sơ khai” thành “đang hình thành cộng đồng”, từ một cabin (nhà tiền chế) trở thành “farmstay”, đánh tráo khái niệm biến một con đường tự phát, nội bộ thành “làng sinh thái”, trồng vài cây non để biến thành “hệ sinh thái”.

Và chi tiết quan trọng nhất là tỷ lệ decor rất cao, khi ở ảnh bên phải, chị đã dựng lên cabin (nhà tiền chế), hàng rào, lối đi cỏ xanh, vài cây cảnh nghĩa là chị chỉ ưu tiên visual marketing tức là cách dùng hình ảnh, màu sắc, video, bố cục, flycam, thiết kế… để tạo cảm xúc và bán hàng thay vì chỉ dùng chữ.

Nói đơn giản người ta chưa cần đọc nội dung, chỉ cần NHÌN là đã thấy “muốn mua”, “muốn tin”, “thấy sang”, “thấy chill”, “thấy đáng tiền”. Não người xử lý hình ảnh nhanh hơn chữ rất nhiều. Nên trong bán hàng, đặc biệt là bất động sản, du lịch, mỹ phẩm, lifestyle, resort, “bỏ phố về rừng”…

thì hình ảnh gần như là vũ khí mạnh nhất vì người xem thường thấy ảnh đẹp trước, có cảm xúc trước,

rồi mới bắt đầu tin câu chuyện.

Trong bất động sản, visual marketing cực kỳ phổ biến, như mảnh đất rẫy của chị X nếu cách nói bình thường là “Đất rẫy xa dân cư” thì nghe không có ấn tượng gì nhưng visual marketing sẽ quay flycam lúc trời xanh, chỉnh màu cinematic, lấy góc có hồ nước, tránh quay khu nhếch nhác, dựng căn nhà tiền chế, trồng vài gốc cây, trồng hoa, rau màu….chụp lúc nắng đẹp thì tự nhiên nó biến thành “eco village”, “healing retreat”, “làng sinh thái”, “second home”.

Những kỹ thuật visual marketing thường gặp

Dùng Flycam góc rộng, mục đích để làm đất trông rộng, tạo cảm giác hoành tráng, che chi tiết xấu dưới mặt đất. Vì đường đất nhìn từ trên cao sẽ “đẹp” hơn nhiều, đất hoang nhìn như khu quy hoạch lớn. Chỉnh màu (color grading) để làm xanh hơn, trời trong hơn, cỏ xanh hơn, nước hồ đẹp hơn để tạo cảm giác mát, sạch, “chữa lành”, chill chill.

Chụp có chọn góc thì chỉ quay hồ, cây, view đẹp, nhà mẫu. Chứ không hề quay đường xấu,

khu trống, đất khô, hạ tầng dang dở, khu dân cư thưa thớt. Dựng concept tương lai về ảnh phối cảnh, sơ đồ “làng sinh thái”, layout phân khu,

mẫu nhà khiến người xem tưởng “nó sắp thành khu dân cư thật.” Dù thực tế có thể mới chỉ là đất trống, vài lối đi, chưa có hạ tầng chính thức.

Visual marketing khác thực tế ở chỗ nào? Visual marketing thì chọn góc đẹp nhất, chọn thời điểm đẹp nhất, chọn phần đẹp nhất. Không nhất thiết là giả, nhưng lại là phiên bản “được dàn dựng để hấp dẫn nhất”, cho nên ảnh đẹp khác hoàn toàn pháp lý đẹp, flycam đẹp khác hoàn toàn hạ tầng hoàn chỉnh, concept đẹp khác hoàn toàn dự án được phê duyệt.

Tóm lại Visual marketing là cách chị X đang dùng hình ảnh để tạo cảm xúc, xây niềm tin và kích thích mua hàng, trong bất động sản kiểu “làng sinh thái”, nó thường biến đất rẫy thành lifestyle, biến đất trống thành “community”,, biến hạ tầng sơ khai thành “dự án tương lai”. Đó là lý do nhiều người nhìn ảnh sẽ thấy “wow đẹp quá” trước khi họ kịp hỏi pháp lý đâu, quy hoạch đâu, điện nước chính thức đâu, có được xây dựng thật không.

Trong khi thực tế thì Utility infrastructure mới là quam trọng, nghĩa là hạ tầng tiện ích thiết yếu phục vụ cho việc sinh hoạt, xây dựng và vận hành một khu dân cư hoặc dự án. Nói dễ hiểu đó là những thứ nền tảng để con người có thể ở được, sống được và sử dụng đất một cách ổn định.

Utility infrastructure thường gồm gì? Là điện, lưới điện, trụ điện, máy biến áp, hệ thống cấp điện ổn định. Không phải chỉ “kéo tạm vài dây điện”. Về nước thì phải có đường cấp nước sạch, đường ống, giếng khoan, hệ thống bơm và chứa nước. Về đường giao thông phải có đường vào, đường nội khu, thoát nước, khả năng xe đi lại. Về thoát nước – xử lý nước thải phải có cống, rãnh, chống ngập,

xử lý vệ sinh môi trường. Về Internet – viễn thông

Phải có cáp mạng,sóng điện thoại, hạ tầng truyền thông. Và các tiện ích công cộng khác như chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy, công viên, xử lý rác,

hạ tầng xã hội. Trong bất động sản, utility infrastructure rất quan trọng vì đất có đẹp đến đâu, view hồ chill đến đâu, flycam cinematic đến đâu, mà không điện ổn định, không nước, đường khó đi, không hạ tầng được công nhận, thì vẫn khó ở thực hoặc khó phát triển lâu dài.

Trong các content kiểu “làng sinh thái” này của chị X thì chị thường dùng utility infrastructure như một công cụ tạo niềm tin, bằng chứng rằng “khu này đang phát triển”. Ví dụ các câu “đã kéo điện”, “đang làm đường”, “có giếng khoan”, “đường bê tông vào tận đất”, “điện nước đầy đủ”mục đích là tạo cảm giác “đây không còn là đất rẫy nữa.” Nhưng có một điểm rất quan trọng mà chị lại không hề nhắc đến, cố tình đánh tráo khái niệm là “Có utility infrastructure” KHÁC với “được phê duyệt hạ tầng chính thức”. Như việc chị tự mở đường đất khác hoàn toàn đường giao thông được nghiệm thu, kéo điện sinh hoạt tạm khác hoàn toàn hạ tầng điện cho khu dân cư, có giếng khoan riêng khác hoàn toàn hệ thống cấp nước hợp pháp,

vài căn nhà tiền chế dựng tạm lên khác khu dân cư được quy hoạch. Trong các mô hình đất nông nghiệp tự phát như chị X việc dùng visual marketing + storytelling để dựng vài tiện ích cơ bản, quay flycam, gọi là “eco village” hoặc “làng sinh thái”. Nhưng thực tế utility infrastructure có thể lại rất sơ khai, mang tính tạm thời, chưa đồng bộ, chưa đủ điều kiện cho một khu dân cư ổn định.

Ví dụ rất dễ hiểu một mảnh đất chỉ có vài trụ điện,

đường đất, giếng khoan, nhà dựng tạm. Người bán như chị X có thể nói “điện nước đầy đủ.” Nhưng nhìn theo góc độ hạ tầng thật sự thì điện có ổn định không? công suất đủ không? đường có được công nhận không? mùa mưa đi được không?

thoát nước đâu? xử lý nước thải đâu? Đó mới là câu chuyện utility infrastructure đầy đủ.

Tóm lại Utility infrastructure tức là hạ tầng tiện ích thiết yếu gồm điện, nước, đường, thoát nước, viễn thông, tiện ích công cộng. Còn trong marketing bất động sản thường được dùng để tạo cảm giác “khu này đã thành hình”.Nhưng vài tiện ích tự phát KHÁC HOÀN TOÀN hạ tầng khu dân cư hoàn chỉnh và hợp pháp. Đây là mindset rất điển hình của

mô hình bán concept, ifestyle real estate, eco branding. Vì thứ cần để bán hàng trước tiên là

“ảnh đẹp đủ khiến khách tưởng tượng ra cuộc sống ở đó.”

Nguồn: https://www.facebook.com/hatuantuluadao