Trong lĩnh vực bất động sản, điều khiến người mua an tâm nhất không phải là những video flycam đẹp, những cái tên mỹ miều hay những lời khẳng định miệng “pháp lý chuẩn”, mà là hồ sơ pháp lý được cơ quan nhà nước xác nhận.
Hai hình ảnh trên cho thấy một sự đối lập đáng chú ý, một bên là bài đăng quảng bá của chị X trong đó liệt kê bốn khu: Harmony Village, Waterfall Village, Emerald River Garden, Camellia Retreat đi kèm các cam kết mạnh như “Đã có sổ đỏ riêng từng nền.”, “Pháp lý chuẩn.”, “Không vướng quy hoạch.”, “Xây dựng hợp pháp.” Ở chiều ngược lại là thông báo của UBND xã Bảo Lâm 3 về việc trên địa bàn không hề có dự án dân cư nào mang tên Emerald River Garden, đồng thời khuyến cáo người dân không nên giao dịch chỉ dựa trên các thông tin quảng bá.
Bán đất riêng lẻ và bán đất nhưng quảng bá như một dự án có gì khác nhau?
Một dự án bất động sản đúng nghĩa phải trải qua các thủ tục theo quy định của pháp luật như chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch, giấy phép và các điều kiện khác tùy từng loại dự án và tùy điều kiện – quy hoạch của địa phương.
Còn việc bán từng lô đất riêng lẻ – có sổ đỏ từng nền được đặt dưới những tên gọi “Village”, “Garden”, “Retreat” như cách mà nhóm Công ty VKP GROUP và chị X đang làm hoàn toàn không thể gọi là dự án, vì việc đặt tên cho khu đất Pháp Luật không cấm nhưng nó không hề trải qua các bước kiểm tra, cấp phép của cơ quan chính quyền.
Do đó, nếu người mua chỉ nhìn thấy tên gọi và hình thức quảng bá mà không kiểm tra hồ sơ pháp lý, họ có thể nhầm lẫn giữa một khu đất được đặt tên với một dự án đã được phê duyệt.
Chị X và VKP Group đã làm gì với những khu đất được đặt tên thương mại?
Hai khái niệm “Dự án” và “đất có tên thương mại” mang pháp lý hoàn toàn khác nhau và đây là điểm mà rất nhiều người mua bất động sản hay bị nhầm lẫn – đánh đồng do chủ đất lợi dụng để đánh tráo khái niệm nhằm quảng bá trên mạng xã hội.
- Pháp lý của từng thửa đất chỉ trả lời câu hỏi: “Lô đất này có tồn tại hợp pháp hay không?”
Chị X thường xuyên nhấn mạnh đất “Đã có sổ đỏ riêng từng nền” nghĩa là mỗi thửa đất mang tính pháp lý rõ ràng, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có xác minh ranh giới, diện tích, có chủ sở hữu, có thể được chuyển nhượng nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.
Đó chỉ là quyền đối với từng mảnh đất, nó giống như việc một chiếc ô tô có giấy đăng ký xe nhưng không đồng nghĩa mục đích sử dụng của chiếc xe đó là xe cá nhân, xe dịch vụ cá nhân hay thuộc một công ty kinh doanh dịch vụ hợp pháp nào.
- Cấp độ Pháp lý của một dự án mà VKP không thỏa mãn
Khi quảng bá khu đất như một dự án VKP Group đang khiến nhà đầu tư (người mua đất) nghĩ rằng đây là một khu dân cư có đầy đủ tiện ích được chính quyền cấp phép nó bao gồm:
Tiêu chuẩn Quy hoạch và Kiến trúc như: mật độ xây dựng, chỉ tiêu đất đơn vị, quy hoạch phân khu
Tiêu chuẩn Hạ tầng Kỹ thuật: giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy
Tiêu chuẩn Hạ tầng Xã hội và Môi trường: cây xanh, không gian mở, tiện ích công cộng, vệ sinh môi trường
Tiêu chuẩn Pháp lý và Quy trình: quy hoạch đầu tư, đất đai giải phóng mặt bằng, giấy phép xây dựng..tất cả đều phải được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền phê duyệt.
Với những điều kiện cơ bản trên để một khu đất được gọi là “dự án” thì VKP và chị X đều không thực hiện được.
- Vì sao nhiều người dễ bị nhầm lẫn?
Đây chính là thủ pháp truyền thông rất phổ biến. Ví dụ khách hàng nghe “Có sổ đỏ.” Ngay lập tức não sẽ suy luận có sổ đỏ tức là an toàn. Sau đó lại nghe Waterfall Village thì não tiếp tục suy luận đây là dự án. Khi ghép hai thông tin lại, khách hàng tự kết luận đây là dự án có pháp lý đầy đủ, trong khi thực tế thông tin thứ nhất nói về quyền sử dụng của từng thửa đất thông tin thứ hai lại gợi cảm nhận về một dự án bất động sản và đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
- Điểm khác biệt bị VKP và chị X làm mờ trong quảng cáo.
VKP và chị X không quảng cáo “Bán lô đất A” mà họ cố tình nêu lên rất nhiều khu đất được đặt tên thương mại như: Waterfall Village, Harmony Village, Emerald River Garden kèm hình ảnh flycam bắt mắt, phối cảnh AI hấp dẫn, đường nội khu, cổng chào, tiện ích…thì thông điệp truyền tải của họ không còn là chị bán một mảnh đất mà là đang bán một dự án khu dân cư hoàn chỉnh.
Thông báo của UBND Bảo Lâm 3 kịp thời cảnh báo tình trạng đánh tráo khái niệm mà VKP và chị X đang thực hiện
UBND xã Bảo Lâm 3 thông báo rằng không có dự án mang tên “Emerald River Garden” được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trên địa bàn. Thông báo này không đồng nghĩa với việc phủ nhận sự tồn tại của từng thửa đất hay quyền sử dụng đất của các cá nhân, mà thông điệp UBND mang đến là sự phân biệt giữa quyền đối với từng thửa đất và tư cách pháp lý của một dự án, đó là hai tầng pháp lý khác nhau. Giúp nhà đầu tư tỉnh táo, cân nhắc trước khi ra quyết định có đầu tư vào những thửa đất này hay không.
Vai trò của chị X trong việc quảng bá những khu đất được đặt tên thương mại
Trong các khu đất được chị X nhắc tên như: Harmony Village, Waterfall Village, Emerald River Garden, Camellia Retreat chị chỉ đóng vai trò là người môi giới, đại diện truyền thông hoặc người hợp tác bán hàng, chứ không nhất thiết là chủ đầu tư. Nhưng dù ở vai trò nào, thông tin quảng bá vẫn cần chính xác, không gây hiểu nhầm về bản chất pháp lý của sản phẩm. Tuy nhiên với những hình ảnh flycam bắt mắt, phối cảnh hấp dẫn, đường nội khu, cổng chào, tiện ích… như một khu dân cư được xây dựng hoàn toàn bằng AI chị X đã khiến người mua nhầm tưởng đây là một dự án hoàn chỉnh mà không hề nghi ngờ về tính pháp lý của khu đất mặc dù thực tế đây chỉ là các thửa đất riêng lẻ không hề đạt được những điều kiện của một dự án và không hề thỏa mãn cả về mặt pháp lý.
Việc quảng bá những khu đất mang tên thương mại của chị X khiến nhà đầu tư yên tâm cả về mặt pháp lý để an cư và cả về mặt kỳ vọng tăng giá cho một khu dân cư hoàn chỉnh. Có chăng việc này đang vi phạm pháp luật về hành vi “quảng cáo lố, quảng cáo sai sự thật?”
Vậy cá nhân như chị X có được quảng bá dự án không? Pháp luật không cấm tuyệt đối một cá nhân làm môi giới hoặc tham gia quảng bá bất động sản. Tuy nhiên, việc quảng bá phải phù hợp với bản chất pháp lý của sản phẩm và không được cung cấp thông tin gây hiểu nhầm.
Nếu thông điệp quảng bá khiến người mua hiểu rằng một khu đất là “dự án” đã được cấp phép trong khi thực tế pháp lý không như vậy, thì điều này có thể làm tăng rủi ro cho người mua. Vậy chị X đang quảng bá cái gì? Khi toàn bộ nội dung quảng bá được xây dựng quanh những tên như Harmony Village, Waterfall Village, Emerald River Garden, Camellia Retreat cùng hình ảnh flycam, hạ tầng, tiện ích, phối cảnh và những cụm từ như “pháp lý chuẩn”, “đã có sổ từng nền”, “xây dựng hợp pháp”, thì về mặt nhận thức của khách hàng, sản phẩm không còn được hiểu là một lô đất, mà là một khu phát triển được giới thiệu như một dự án, đó là sức mạnh của truyền thông. Nói cách khác một cá nhân có thể giới thiệu sản phẩm cho chủ đất hoặc doanh nghiệp. Nhưng việc sử dụng tên thương mại, mô tả một khu đất như một dự án và đưa ra các thông tin pháp lý mập mờ là hoàn toàn không được phép.
Điều kiện tiên quyết để hiểu đúng hiểu đủ về một khu đất mang tên thương mại
Một sổ đỏ chỉ chứng minh quyền sử dụng đối với một thửa đất, một dự án hợp pháp phải chứng minh được quyền triển khai cả một khu theo quy định pháp luật. Hai khái niệm này không thể thay thế cho nhau. Vì vậy, khi gặp những thông điệp như “đã có sổ đỏ từng nền”, người mua vẫn cần đặt thêm câu hỏi: khu đất đang được quảng bá này có phải là một dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt không hay chỉ là khu đất được chủ đất đặt tên nhằm tăng tính hấp dẫn và tăng khả năng thanh khoản?
Chính việc phân biệt rõ hai tầng pháp lý này sẽ giúp người mua đánh giá đầy đủ hơn về rủi ro và tránh nhầm lẫn giữa pháp lý của từng lô đất với pháp lý của cả một dự án. Và hơn nữa nguyên tắc quan trọng khi tin vào những người có sức ảnh hưởng trên mạng xã hội là không chỉ tin vào tên gọi đẹp, đừng chỉ dựa vào các cụm từ như “pháp lý chuẩn”, “đã có sổ riêng”. Hãy yêu cầu xem hồ sơ pháp lý liên quan và kiểm tra thông tin với cơ quan nhà nước trước khi quyết định giao dịch. Một giao dịch bất động sản an toàn cần dựa trên tài liệu pháp lý được xác minh, chứ không chỉ dựa trên hình ảnh truyền thông hoặc các cam kết trong bài quảng bá.