Chị X chúng ta từ ngày được giai bao Nguyễn Huy Tùng chỉ sang việc buôn bán đất, thì liên tục từ thời gian tháng 4 năm 2025 đến nay, từ 1 con nhà “văng” hết thời đã lâu, phải đi bán từng túi chân gà, đồ ăn, live stream bán hàng, thậm chí bán túi pha kè, chị X đã trở thành 1 chuyên gia về BĐS dù chị chưa hề có 1 chứng chỉ nào về mảng BĐS.
Chị X ảo tưởng việc bán đất cũng dễ lùa gà như cách chị đã làm từ xưa tới giờ khi bán nhượng quyền trà sữa, đồ ăn thức uống, mĩ phẩm ko rõ nguồn gốc, đồ mỹ kí phake… là cứ lên tus chém gió xoành xoạch, viết những lời hoa mỹ, kích thích lòng tham của những mẹ bỉm sữa kém hiểu biết. Nhưng về mảng BĐS là tài sản có giá trị rất lớn so với 3 cái vòng phake, ly trà sữa ẻ chảy…. mà chị rao bán, chém gió từ nhóm kín cho đến cái page ghẻ, fb cá nhân của chị.
Vậy nên, chị X càng biên sớ, càng cố gắng mị dân, lùa gà thì càng chứng minh độ ĐÀO LỬA, LÙA GÀ của chị đã lên 1 tầm hoang tưởng nặng. Chị X chỉ toàn bán đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm ở vùng sâu vùng xa, cực kì hẻo lánh, cách xa khu dân cư, ko có hệ thống điện, đường, nước ở Đăk Lăk. Vì phần đất ngon lành chắc chắn các nhà đầu tư, môi giới BĐS, thổ địa ở đó đã làm hết, chứ chả ai mà lại chờ 1 con xaolon đào lửa quyttien hết thời gốc Quan Nhân như chị X mò lên khám phá cả. Đất trồng cây lâu năm vẫn tách sổ phân lô bán được nhưng phải đạt diện tích tối thiểu mà tỉnh đưa ra và đặc biệt mục đích sử dụng vẫn là trồng cây lâu năm. Nghĩa là tách xong vẫn là đất trồng cây và không biến thành đất ở.
Đất trồng cây lâu năm không được cấp phép xây dựng nhà ở mà chỉ được làm chòi, nhà tạm phục vụ sản xuất (rất hạn chế). Không được xây nhà để ở lâu dài, làm khu dân cư, làm “làng sinh thái” kiểu bán cho nhiều hộ ở. Còn muốn làm “làng” hợp pháp phải làm làm theo đúng pháp luật, là chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở có quy hoạch được duyệt, chỉ tiêu đất được duyệt, hạ tầng hợp pháp. Thường phải là doanh nghiệp BĐS làm, không phải cá nhân tự phát. Chị X đang là cá nhân tự phát, tự mua đất nông nghiệp trồng cây lâu năm rồi phân lô bán nền, tự làm đường đất, bán cho nhiều người gọi là làng sinh thái, farmstay như đất thổ cư.
Nhưng về pháp lý cách chị X đang làm không phải khu dân cư, không được công nhận, rủi ro bị xử lý. Vì đất trồng cây lâu năm không thể biến nó thành khu ở, bán kiểu dự án, cam kết xây nhà hợp pháp như chị X hứa hẹn. Vấn đề quan trọng nhất là tách sổ khác hoàn toàn với việc được xây nhà, có sổ đỏ đất trồng cây lâu năm lại càng khác so với có sổ đỏ đất ở. Đất trồng cây lâu năm (cà phê, tiêu, sầu riêng…) chỉ được trồng trọt, làm công trình phục vụ sản xuất (nhà kho nhỏ, chòi…). Việc chị X mua đất nông nghiệp, chia thành 38 lô, làm đường, hứa lo giấy phép THỰC CHẤT LÀ ĐANG LÙA GÀ, chắc chắn 100% là không xây được nhà hợp pháp và không lên được thổ cư và đây không phải dự án hợp pháp.
Chưa kể chị còn tự tin biên sớ bảo bố chị và con gái chị thi công, thiết kế cái làng sinh thái đó. Trong khi bố chị lao động chân tay ko trình độ, con gái chị thì mới học cấp 2. Chị dắt những mẹ bỉm sữa kém hiểu biết, mù thông tin về khoản đất đai như dắt đàn bò đi vậy. Thôi thì em chúc mấy con bò của chị sớm tỉnh ngộ, chứ đến lúc tiền mất tật mang, chồng con đấm cho vài đấm thì tiền cúng dường cho chị cũng nằm gọn trong túi chị rồi. Rồi cả đàn bò bị chị lùa lên chỗ khỉ ho cò gáy đó sống với khỉ, ăn cám sú cám heo với nhau, cùng nhau ở cái làng XAOLON do chị tạo ra, chứ ngunguc cỡ đó thì Phật nào độ cho nổi.
Dự án trên giấy vẽ voi – bố chị xuất thân là thợ hồ, không trình độ không hiểu biết:
Phần 2: Hôm nay chúng ta lại có thêm nội dung mới về việc chị X Thôn Lành Vũ Phương Thanh aka Gào đang tự vả vào mặt bôm bốp về vấn đề tính thanh khoản trong việc mua bán BĐS. Nào, xin mời mọi người giành chút thời gian vào bàn luận nội dung này nhé:
Mở đầu cái tus chị X khoe mua chung cư ở Vin (theo mo~m chị gáy thôi, chứ chị có cái nịt mà mua được khi chị đang nợ xấu nhóm 4, cả lò chị ko có nghề nghiệp, thằng em trai Pháp Vân của chị vẫn cù bất cù bơ chả có công việc gì). Thì chị đã khoe chị chỉ quan tâm tính thanh khoản, chị X nhấn mạnh thanh khoản là yếu tố sống còn, tài sản không bán được tức là gánh nặng nên cần vị trí tốt, pháp lý chuẩn, kết nối hạ tầng. Còn tus khi chị đang mị dân, lùa gà để thuốc, ru ngủ những con bò chị dắt thì chị lại nói: 200–300 triệu mua đất, 10–20 năm sau có thể thành 2–3 tỷ. Theo ý chị X nói nghĩa là đất không sinh ra thêm, sẽ luôn tăng giá, dân số tăng thì nhu cầu tăng nên giá tăng, vì vậy hãy mua sớm, cứ mua vì sẽ tăng giá, kẻo “tháng sau không còn”. ĐÂY LÀ CÂU KINH ĐIỂN CỦA BỌN LÙA GÀ.
Điểm mâu thuẫn rõ nhất trong 2 tus này của chị X là ở tus 1 nghĩa là thanh khoản không bán được thì không còn là tài sản và “giữ là thắng” ở tus 2 nghĩa là cứ mua, 10–20 năm sau kiểu gì cũng tăng. Vấn đề quan trọng nhất là nếu mua đất vùng sâu vùng xa (200–300 triệu) thì ai sẽ mua lại cho miếng đất đó sau này? Và có giao dịch thật không hay chỉ là “giá kỳ vọng”? Tus 2 bỏ qua hoàn toàn yếu tố thanh khoản mà tus 1 coi là cốt lõi.
Ở tus 1 chị X phân tích rõ phải chọn kỹ về vị trí, hạ tầng, tiện ích, pháp lý. Còn tus 2 lại đánh lận con đen, đánh tráo khái niệm là mua đất của chị chỗ nào, giá nào cũng sẽ tăng. Đây là sai lệch lớn, là cách thao túng tâm lí, mị dân của con đào lửa chuyên nghiệp Thôn Lành. Vì không phải đất nào cũng tăng, rất nhiều đất đứng giá 10–15 năm
hoặc không có thanh khoản.
Chị X ghi ở tus 1 về nhận thức rủi ro về biến cố tài chính, cần xoay tiền, chu kỳ thị trường. Còn tus 2 gần như không có kịch bản xấu, chỉ có tăng giá khi mua đất của chị X. Đây là cách đánh tráo khái niệm, bỏ qua chu kỳ bất động sản mà chị X cố tình ko đề cập tới. Vì trong khi thực tế BĐS có lúc đóng băng 10–20 năm.
Tiếp theo về sự logic dòng tiền, ở tus 1 chị X khẳng định tiền là dòng chảy nên cần linh hoạt, đúng chính xác là như vậy, nhưng qua tus 2 thì chị lại ghi chôn tiền dài hạn 10–20 năm sẽ mặc định sinh lời. Vấn đề chị tự vả mặt đôm đốp là khi tiền bị “chôn” sẽ không tạo dòng tiền, càng không xoay được khi cần. Hai quan điểm này đối lập hoàn toàn.
Tiếp theo nữa về việc mâu thuẫn ngầm (quan trọng nhất). Tus 2 khi chị X đăng bán mớ đất rừng bị xé lẻ phân lô ở nơi vùng sâu vùng xa của chị thực chất đang dùng hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ) với câu từ “tháng sau chưa chắc còn”, để đánh vào giấc mơ tăng giá dài hạn. Nhưng chị X không hề chứng minh được thanh khoản, không nói rõ đất chị X bán ở khu vực nào, quy hoạch gì, ai sẽ mua lại. Trong khi tus 1 lại ghi nhìn BĐS như một tài sản tài chính thật, không phải “cứ giữ là thắng”
Chỉ vỏn vẹn 2 tus này đã nhìn rõ sự lươn lẹo, đánh tráo khái niệm, mị dân, thao túng tâm lí, lùa gà chuyên nghiệp của chị X, khi chị X có nhu cầu mua nhà cho bản thân và gia đình thì chị X chọn đất kỹ, ưu tiên thanh khoản, tránh bẫy “giá rẻ vùng xa” vì sợ không bán được, không tăng như kì vọng, bị giam vốn…Còn ở tus 2 khi chị rao bán những lô đất bị tách xé nhỏ từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm ở tít vùng sâu vùng xa cho đám bò thì chị lại ghi nên mua đất càng sớm càng tốt vì đất sẽ tăng giá theo thời gian, đặc biệt 10–20 năm có thể tăng rất mạnh. Chị nói về vấn đề tiền sẽ lạm phát nghĩa là đồng tiiền mất giá theo thời gian, nên chuyển tiền thành đất. Chị X ghi đất không sinh ra thêm, nguồn cung hữu hạn nên giá sẽ tăng, nhưng chị lại không nói về vấn đề cốt lõi nhất là về vị trí, nhu cầu thực, quy hoạch. Dân số tăng thì nhu cầu tăng nên giá đất tăng. Nghe hợp lý, nhưng lại thiếu
phân bổ dân cư, xu hướng di cư, đô thị hóa có chọn lọc. “200–300 triệu sẽ thành 2–3 tỷ”. Đây chỉ là từ lời nói mo~m lùa gà của chị X chứ không hề không có dữ liệu, mang tính kích thích kỳ vọng, đánh vào lòng tham của những con bò kém hiểu biết.
Thao túng tâm lý bằng những câu “Tháng sau chưa chắc còn”, “Cơ hội bây giờ”. Đây là chiêu chị xài của hiệu ứng FOMO (sợ mất cơ hội). Chị mị dân bằng những câu quy luật chung (lạm phát, dân số tăng, hạ tầng tăng) để đánh vào tâm lý nên tích sản, sợ bỏ lỡ nên chị tự kết luận cụ thể (đất nào cũng tăng). Vấn đề chị X đã nhảy bước logic, thiếu điều kiện ràng buộc ở chỗ đất chị X bán tuyệt đối hóa tăng giá, nghĩa là luôn luôn tăng giá, điều này hoàn toàn sai trong thực tế, vì chị bỏ qua luôn bước thanh khoản khi mua đất của chị. Trong khi chị không hề nói đến việc mua xong thì bán cho ai? thị trường ở đâu? Nói chung chỉ cần mua đất của chị X là không bao giờ rủi ro, chỉ có tăng mà không có giảm… trong khi đất chị bán toàn là đất vùng sâu vùng xa, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm bị chị xé lẻ tách sổ ra bán không có điện, đường, trường trạm, cách xa khu dân cư.
Điều quan trọng như chị X đề cập ngay tus 1 là tính thanh khoản – điểm “chết người”. Vậy trong tus 2 khi mua đất của chị X thì ai sẽ mua lại miếng đất này? Hãy tự suy luận hoặc hỏi người dân địa phương có mua không? Hay chỉ toàn người nơi khác đầu cơ? Nếu chỉ có nhà đầu tư thì khi thị trường chững sẽ không có người mua. So với đất thành phố thì đất thành phố luôn có nhu cầu thật (ở, kinh doanh), có tính thanh khoản cao, còn vùng sâu vùng xa như đất chị X rao bán tính thanh khoản rất yếu, hầu như bằng 0. Vì đất nông nghiệp ở vùng xa luôn có dấu hiệu đất khó bán, rao lâu không ai hỏi, giá rẻ hơn khu xung quanh vẫn không giao dịch, chủ đất “ôm nhiều lô”. Chưa kể dính rủi ro pháp lý (rất hay dính) vì đất nông nghiệp không được xây nhà hợp pháp, muốn lên thổ cư sẽ tốn tiền, mà chưa chắc được, chưa kể dính, đất rừng
đất dự án sẽ bị kẹt lâu dài.
Những sai lầm lớn trong tus bán đất của chị X gồm:
1. “Đất không sinh ra thêm nên sẽ tăng giá”: SAI, vì đất nhiều nhưng không phải chỗ nào cũng có nhu cầu
2. “Dân số tăng nên giá tăng”: SAI vì dân tập trung về thành phố, khu công nghiệp, không phải về vùng sâu vùng xa nơi không có điện đường trường trạm, khu dân cư như chị X rao bán.
3. “10–20 năm sẽ lên vài tỷ”. Đây là những lời lùa gà, mị dân không hề có kiểm chứng của chị X thường dùng để thao túng tâm lí, kích thích mua, đánh vào lòng tham của đàn bò không có hiểu biết
4. “Giá rẻ bây giờ, sau này không còn” đây là chiêu FOMO kinh điển của bọn LÙA GÀ, ĐÀO LỬA CHUYÊN NGHIỆP NHƯ CHỊ X.
Hãy ghi nhớ 1 câu: Đất chỉ là tài sản khi có người mua lại, còn không thì chỉ là miếng đất. Mà nhất là đất mua từ con đào lửa Vũ Phương Thanh aka Gào thì chờ hóa kiếp, đầu thai 7749 lần cũng không thể thành tài sản được đâu. Và mời các con bò của chị X hãy bình tĩnh ngồi xem lại hình ảnh những miếng đất mà chị X rao bán, rồi hãy cmt ở dưới bài viết này là với những nơi khỉ ho cò gáy cỡ vậy thì có gọi là bỏ phố về quê không, về quê đâu không thấy mà chỉ thấy đang quay về thời nguyên thủy thì có. Kèo mà thơm mà ngọt như múi sầu riêng như chị X vẽ bằng mồm thì thổ địa ở Đăk Lăk đã làm từ 7749 kiếp trước, mà chính chị X cũng đã lo làm chứ chả việc quái gì đi share, đi bán lại cho đàn bò đâu. Thơm ngon bổ rẻ như chị X mị dân, lùa gà thì cả lò chị đâu chật vật đi thuê trọ mỗi năm 1 lần, bố mẹ chị phải bám vô đám con của Đụt để ăn nhờ ở đậu chỗ bà Hà, thằng em trai chị đâu có thất nghiệp cứ đi theo chị chỗ này chỗ kia. Tỉnh ngủ đi mấy con bò ơi
